Roar Julsen: Cicignon Park – en gjøkunge og et stort problem

Hvor mange boenheter skal tillates? – Med ca. 1.000 leiligheter legger Kan Cao opp til en utnyttelse som er om lag dobbelt så stor som den som Oslo kommune tillot for Pilestredet Park i området som tidligere var Rikshospitalet.

Hvor mange boenheter skal tillates? – Med ca. 1.000 leiligheter legger Kan Cao opp til en utnyttelse som er om lag dobbelt så stor som den som Oslo kommune tillot for Pilestredet Park i området som tidligere var Rikshospitalet. Foto:

Av

– Det er en svært vanskelige situasjon Fredrikstad kommune står overfor, fastslår tidligere rådmann Roar Julsen om Cicignon Park-utbyggingen. 

DEL

Kronikk 

Fredrikstad kommune har fått en gjøkunge i sitt reir. Gjøkungen er et selskap som det, ifølge media, er en lokalt ukjent person ved navn Kan Cao som står bak. Selskapet har kjøpt det gamle sykehusområdet på Cicignon og ønsker å bygge det ut hovedsakelig til boligformål. Et interessant, men meget krevende prosjekt som dessverre ser ut til å ha kommet inn i et feil spor.

I et innlegg i Fredriksstad Blad 05.02. gir tre faglige ledere i kommunen en saklig og nøktern redegjørelse for hvilke problemstillinger dette reiser for kommunens planmyndigheter og politikere. Imidlertid er redegjørelsen så vidt nøktern og saklig at den dessverre ikke klart klarer å få frem realiteten i de problemstillinger kommunen står overfor i forbindelse med utbyggingen av det tidligere sykehusområdet. For å få problemstillingene tilstrekkelig klart frem, er det nødvendig å spisse dem, slik at det kommer frem både hvorfor dette er blitt en så vanskelig sak og hva dette i realiteten dreier seg om.

Sykehusområdet kan på mange måter sammenlignes med det gamle Rikshospital-området i Oslo. Riktignok er Rikshospital-området, som nå kalles Pilestredet Park, nesten dobbelt så stort, men problemstillingene er på mange måter de samme.

Hva er årsaken til at Pilestredet Park fremheves som et skoleeksempel på hvordan man skal gå frem for å realisere et stort og komplisert boligprosjekt i en sentral bydel, og hvor sykehusområdet hittil synes å ha utviklet seg til det motsatte?

For å ta grep om situasjonen har kommunen nå startet utarbeiding av en reguleringsplan for området. For ordens skyld, dette har kommunen både rett og plikt til.

Prosjektet Pilestredet Park startet med at Statens bygge- og eiendomsdirektorat i 1991 gjennomførte en idékonkurranse for den gamle Rikshospital-området. På grunnlag av vinnerforslaget ble det utarbeidet et reguleringsforslag som ble vedtatt av Oslo bystyre i 1997. De store utbyggerne OBOS og Skanska gikk sammen om å kjøpe området og dannet et eget selskap som skulle stå for utbyggingen.

Den videre planlegging, prosjektering, utbygging og salg av boligene har gått i regi av dette selskapet. OBOS og Skanska er som kjent to av de store og profesjonelle innen utbygging av boligfelter. I tillegg til dette kjøpte Thon-gruppen en del av området og gjorde om en del av den gamle bygningsmassen til boliger. Innenfor rammen av reguleringsplanen ble det også gitt adgang til å benytte en del av bygningsmassen til kontorer, restauranter og dagligvareforretninger.

Pilestredet Park er på ca. 70 mål med ca. 900 nye boliger og ca. 200 boliger i ombyggede arealer. I alt ca. 1.100 boligenheter. Prosjektet fikk i 2007 Statens Byggeskikkpris. Sykehusområdet er på ca. 45 mål, det vil si noe mer enn halvparten av Pilestredet Park. Ifølge FB ønsker Kan Cao å bygge ca. 1.000 leiligheter her mens, det fra kommunens side, etter hva jeg forstår, er vanskelig å akseptere mer enn ca. 400 boligenheter.

Dette reiser en rekke vanskelige problemstillinger.

For det første vil planen til Kan Cao med ca. 1.000 leiligheter gi en utnyttelse som er om lag dobbelt så stor som den som Oslo kommune tillot for Pilestredet Park. Er dette en forsvarlig utbygging midt i et gammelt boligområde i Fredrikstad sentrum? 

For det andre vil en så vidt sterk utbygging ifølge FB kreve bygging av en ny skole i et område hvor det allerede fra før er mangel på tomter. Videre, ifølge FB, har utbyggeren hittil ikke vært villig til å selge noe av sykehusområdet som tomt for ny skole.

For det tredje forutsetter utbyggeren at ca. 50 prosent av boligene skal bestå av småleiligheter på 40–50 kvm. Antallet familieleiligheter på 80–100 kvm. skal utgjøre bare 20 prosent. Er dette ønskelig, et nytt boligområde med i hovedsak små leiligheter som trolig er mest attraktive for ungdommer?

For det fjerde vil en utbygging av ca. 1.000 boligenheter føre til et ytterligere stort tilbud av boliger i en by hvor det allerede er mange prosjekter i flere faser av realisering. Det er vanskelig å vurdere hvor mange boenheter Cicignon Park kan selge pr. år. Et anslag på mellom 50 og 100 pr. år vil gi en utbyggingsperiode på mellom 10 og 20 år. Hva vil dette bety i form av en langvarig byggeperiode i et allerede kompakt byområde?

Kontrasten til Pilestredet Park er stor. Der startet man med en mulighetsstudie som ble videreført av en reguleringsplan. Denne reguleringsplanen var det de aktuelle utbyggere hadde å legge til grunn da de skulle vurdere om det var økonomisk forsvarlig å overta området. De visste hva de hadde å holde seg til og valgte å ta risikoen.

For sykehusområdet er dette åpenbart snudd på hodet. For området ble det utarbeidet en mulighetsstudie, men det ble ikke utarbeidet en reguleringsplan før salg. Så ble området lagt ut for salg med et prisforlangende som viste seg å være altfor høyt. Interessen blant tunge boligutbyggere var laber for å si det forsiktig.

Dette vet jeg en del om. Jeg kjente tilfeldigvis daværende styreleder og direktør for et av Norges ledende utbyggingsfirmaer. Det bekymret meg at interessen blant tyngre utbyggere var beskjeden og jeg bestemte meg for å ta kontakt med selskapet og legge inn gode argumenter for Fredrikstad og sykehusområdet.

Det ble ikke sagt direkte, men jeg satt igjen med det inntrykk at sykehuseiendommen i realiteten hadde en negativ verdi.

I møtet fikk jeg opplyst at de hadde vurdert å engasjere seg, men at man hadde funnet ut at salgsprisen var altfor høy og at risikoen var altfor stor. Det ble ikke sagt direkte, men jeg satt igjen med det inntrykk at sykehuseiendommen i realiteten hadde en negativ verdi.

Status er nå at en utbygger har tatt en risiko og kjøpt eiendommen, muligens uten å vite nok om hvilke rammer som kommunen vil kunne akseptere for et utbyggingsprosjekt. Så presenterer utbyggeren selv et prosjekt for kommunen, utarbeidet av et anerkjent norsk arkitektfirma. Dette prosjektet forutsetter en utbygging av ca. 1.000 boligenheter i en liten og meget sentral del av byen. Dette må ha vært risikofylt, da det eneste som meg bekjent da forelå av kommunale retningslinjer, var «Kommunedelplan for byområdet 2011-23». Denne indikerte en akseptabel utbygging med i alt ca. 400 boligenheter.

For å ta grep om situasjonen har kommunen nå startet utarbeiding av en reguleringsplan for området som nå kalles Cicignon Park. For ordens skyld, dette har kommunen både rett og plikt til etter gjeldende lovgivning. 

Det er fullt forståelig at det både fra utbyggerens side, lokale politikere og beboere i området er gitt uttrykk for både utålmodighet og frustrasjon over at dette tar tid. Imidlertid, en reguleringsplan for et så vidt sentralt byområde og som kan gi åpning for bygging av alt fra 400 til 1.000 boliger, er ikke gjort i en håndvending.  

Så er det reist en del problemstillinger for å få fart i saken som det gjerne heter. En er å gi dispensasjon for utbyggingsprosjektet. Dette er risikofylt for både kommunen og utbygger. Jeg vil anta at det vil kunne føre til klager til fylkesmannen som i så fall muligens kan sette foten ned og kreve reguleringsplan.

Et mer kuriøst argument har vært at man vil miste nesten 70 millioner kroner i EU-støtte hvis utbyggingen forsinkes. I den noen ganger utmerkede avis FB står det at dette beløpet skal fordeles på ca. 20 forskjellige prosjekter. I så fall er det vanskelig å tro at det vil falle mer enn et par tre millioner på Fredrikstad og det kan neppe rettferdiggjøre en forhastet godkjenning av en så omfattende utbygging.

Uansett, selv om det mot formodning skulle tilfalle Fredrikstad kommune et så vidt stort beløp, er det allikevel småbeløp å regne mot et prosjekt som vil kunne kreve investeringer på muligens opptil ca. tre milliarder kroner for utbygger og med omfattende kommunale investeringer i tillegg.

Fredrikstad kommune har etter min oppfatning uforskyldt fått kastet på seg det som gjerne kalles en utfordring, men som i virkeligheten er et stort problem. Hvordan skal man finne et balansepunkt mellom det jeg har oppfattet som kommunens forutsetning om antall boligenheter, og det dobbelte som utbygger ønsker?

Dette innlegg er bygget på flere artikler i FB, dokumenter tilgjengelig på kommunens nettside samt offisiell informasjon om Pilestredet Park. Jeg kan ikke garantere at alt er riktig, men jeg tror allikevel at artikkelen gir et rimelig korrekt bilde av den svært vanskelige situasjon kommunen står overfor. 

Skriv ditt leserbrev her «

DELTA I DEBATTEN! Vi oppfordrer leserne til å bidra med sine meninger, både på nett og i papir

Artikkeltags