Kostbar festeavgift-dom

Seks hytteeiere på Holmefjellet har ment at tingretten satte festeavgiftene deres for høyt, og valgte derfor å anke. Men nå har de bittert fått erfare at Borgarting lagmannsrett heller har valgt å ta enda hardere i – og har satt festeavgiften til hele 17.500 kroner i året.
Tingretten har tidligere ment at det fikk holde med 14.000 kroner.
På toppen av festeavgiftsregningen er de seks hytteeierne fra Saltnes i fellesskap dømt til å betale grunneierens saksomkostninger og advokatutgifter på til sammen 440.000 kroner iberegnet moms.
I tillegg kommer deres egen advokatregning.

Kan få store konsekvenser?

– Vi er både skuffet og sinte. Lagmannsretten har til og med valgt å sette festeavgiften høyere enn det grunneier har krevd, sier en fortørnet hytteeier, Tor Dag Halvorsen.
– Når festeavgiften skal være 17.500 kroner langt oppe i skogen, undres jeg virkelig over hvilke enorme festeavgifter som kan innkasserer for tomter i vannkanten, sier Halvorsen.
Nå avventer hytteeierne råd fra advokaten om hva de skal gjøre videre.

Dårlige festekontrakter

Problemet på Holmefjellet er at hytteeierne sitter med dårlige festekontrakter, som gir grunneier rett til å å regulere festeavgiften i takt med verdistigningen på tomten.
Lagmannsretten har derfor fastsatt verdi på tomtene pr. 2004 – som er tidspunktet hvor festeavgiften skulle reguleres.
Ut fra tomteverdi og en avkastningsrente er det enkel matematikk å fastsette den nye festavgiften.

Takstene spriker

I denne saken er det primært verdien på tomten som har vært problematisk. Partene har fremlagt drøssevis av takster og verdier på Holmefjellet og i tilstøtende hytteområder.
Men det viser seg at takstene spriker i alle retninger.
Retten har derfor dratt på befaring og selv fastsatt tomteverdi.
Lagmannsretten har valgt å skjære alle tomtene over en kam, selv om både størrelsen og utsikten varierer.
Skjønnet denne gang gjelder i alt seks av feltets 33 tomter. På hver av disse tomtene har lagmannsretten satt en prislapp på 350.000 kroner.
Lagmannsretten mener grunneier har krav på fem prosent avkastning av verdien, noe som gir 17.500 kroner i årlig festeavgift.

Får ikke løst inn tomten

Hytteeierne på sin side mener at tomtens markedsverdi er irrelevant, og at den tomteverdien grunneier skal ha festeavgift for utgjør langt mindre.
– Det er feil at vi skal betale festeavgift for den delen av tomteverdien som tilfaller hytteeieren ved innløsning av tomten, sier hytteeier Halvorsen.
Men nå oppfatter Halvorsen at han ikke engang kan få kjøpt seg ut av uføret – fordi tomten ligger under en landbrukseiendom.
– Nå kan grunneierne sitte og sope inn leier fra tomtefestere som ikke har mulighet til å komme seg ut av kontraktene. Tiden overmoden for å avvikle hele ordningen med tomtefeste, sier Halvorsen, som mener avgjørelsen på Holmefjellet bør få et politisk etterspill.

– Kravet var ikke urimelig Grunneier Liss Cathrine Holme Stokker sier på sin side at dommen viser at det ikke er krevd for mye i festeavgift.

– Jeg er fornøyd med utfallet i den forstand at vi har fått bekreftet at kravet vi presenterte for hytteeierne ikke var urimelig. Dette bekrefter både tingretten og lagmannsrettens dom, sier Holme Stokker.
– Nå er det retten som har fastsatt beløpet, og de har fastsatt høyere festeavgift enn vi i utgangspunktet krevde, sier Holme Stokker.
Saken er av gjort av lagdommer Ellen Mo, eiendomsmegler Arne Trond Klemsdal fra Fredrikstad og Roger Sverre Caspersen.